O sonho da casa própria está quase se concretizando quando, ops, a construtora informou que a obra está atrasada. E agora? O que fazer?
Abaixo separamos algumas perguntas e respostas frequentes feitas pelos nossos clientes que podem te auxiliar nessa questão.
Antes de tudo, tentamos deixar bem didático para você encontrar o que está procurando. Da uma olhada no nosso índice:
- Quando podemos afirmar que uma obra está atrasada?
- O que fazer no caso de atraso na entrega da obra?
- Decisão tomada. Hora de separar a documentação.
- Perguntas Frequentes.
- Leia na íntegra os enunciados do STJ
Vamos lá?
Quando podemos afirmar que uma obra está atrasada?
Essa pergunta parece ter uma resposta óbvia, certo? Nem tanto, pois nem sempre podemos afirmar que ao final do prazo estipulado em contrato a obra encontra-se atrasada.
Atualmente, a Lei 4.591/64, que dispõe sobre empreendimentos imobiliários, em seu Art. 43-A, preconiza que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos (mais ou menos 6 meses) contados da data prevista para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, não dará causa à resolução do contrato e nem direito a qualquer pagamento de multa.
Tratar-se-á de um prazo de tolerância concedido por Lei para possibilitar às construtoras enfrentarem com mais eficiência as complexidades da execução de uma obra e algumas situações ao longo dela, tais como escassez de mão de obra, chuvas, falta de material, etc, e ao mesmo tempo evitar que elas abusem desses argumentos para justificarem atrasos descabíveis.
Portanto, o primeiro passo é você identificar no seu contrato se há alguma cláusula prevendo a entrega do imóvel após a data estipulada. Essa cláusula não poderá admitir um atraso superior aos 180 dias permitidos por lei e deverá estar escrita de forma clara e destacada no contrato. Essa cláusula é conhecida como cláusula de tolerância.
Dito isso, vejamos que há duas formas de você identificar se a sua obra está ou não está atrasada:
- Não havendo cláusula de 180 dias de prorrogação (cláusula de tolerância) e findado o prazo estipulado no contrato para entrega do imóvel ou;
- Havendo cláusula de 180 dias de prorrogação (cláusula de tolerância) e mesmo após o decurso deste prazo o imóvel ainda não fora entregue;
Agora que você já sabe que sua obra encontra-se atrasada, fica a pergunta: o que fazer?
O que fazer em caso de atraso na entrega da obra?
É claro que cada caso é um caso e que cada contrato possui suas próprias especificidades, mas separamos aquilo que é mais usual encontrarmos aqui no nosso escritório para tentar te ajudar.
Também precisamos afirmar que uma boa conversa com a construtora e um bom acordo amigável são sempre bem vindos. Portanto, não descarte essa opção antes de procurar o judiciário.
Entretanto, caso não tenho jeito e uma vez identificada que a sua obra encontra-se atrasada, você terá algumas opções judicias abaixo destacadas:
1ª PEDIR A RESCISÃO DO SEU CONTRATO
Nessa opção, você irá encerrar o seu contrato e terá direito a devolução integral de todo o dinheiro já investido no imóvel, corrigido monetariamente e acrescido de juros legais.
Além disso você terá direito a uma indenização, uma reparação por danos materiais, pela mora causada pela construtora na entrega de seu imóvel. Afinal, caso o imóvel tivesse sido entregue no prazo, você poderia alugá-lo e com isso estar auferindo uma renda extra e, portanto, deve ser ressarcido deste prejuízo causado pelo atraso.
O valor dessa indenização irá depender. Ele poderá ser ou oriundo de cláusula já estipulada em contrato, no tópico relativo à Cláusula Penal, ou ser arbitrado pelo juiz da ação judicial.
É comum não encontrarmos esta Cláusula Penal a favor do comprador nos Contratos de Compra e Venda de Imóvel, ou seja, o usual é que a referida cláusula seja estipulada tão somente em favor da construtora. Entretanto, o STJ, conforme o TEMA 971, posicionou-se no sentido de admitir a inversão desta cláusula, com as mesmas consequências pecuniárias, a favor do comprador. E ainda que não seja possível a referida inversão, o juiz poderá arbitrar um valor compatível com os prejuízos decorrentes da mora da construtora.
2ª PEDIR REPARAÇÃO DE DANOS
Caso você não queira rescindir o seu Contrato de Compra e Venda, então você poderá pedir em juízo uma reparação de danos materiais oriunda do atraso na entrega do seu imóvel.
Como já explanado acima, você terá direito a uma indenização pecuniária, seja um valor já pré-estabelecido em contrato, seja um valor arbitrado pelo juiz da causa.
Esse valor vai depender dos objetivos do imóvel adquirido. Se for para residência, por exemplo, o valor corresponderá ao aluguel da região, já se for para fins comerciais, o juiz irá analisar, mediante provas, o que deixou-se de lucrar no período em que a obra encontrava-se atrasada.
3º DEIXAR DE PAGAR A TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA
Após o fim do prazo de tolerância não pode ser mais cobrado o pagamento da taxa de evolução de obras. Se você está sendo cobrado, pode discutir essa cobrança indevida na justiça e, caso tenha pago, pedir o reembolso dos valores pagos indevidamente.
A cobrança da taxa de evolução de obra após o atraso é indevida porque não é o comprador que deu causa ao atraso e, quanto mais tempo demorar para entregar, mais tempo o consumidor estará pagando juros sem diminuir seu saldo devedor.
Destaca-se ementa do REsp 1729593 que deu origem ao Tema 996 do STJ:
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593 SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDASEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
4º ALTERAR O ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO
O mesmo REsp acima consagrou o entendimento de que o índice de correção monetária deve ser alterado, a fim de beneficiar o consumidor, nos casos em que a obra se encontra atrasada.
Sabe-se ser comum a utilização do Índice Nacional da Construção Civil (INCC) nos contratos de compra e venda de imóvel. Acontece que com o atraso da obra, a construtora não poderá mais lucrar sobre a sua própria morosidade e com isso deve ser afastada a aplicação do INCC e aplicado um índice de correção mais favorável, como INPC, o IPCA, entre outros.
Destaca-se a jurisprudência:
“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (REsp 1729593 SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
Decisão tomada, hora de separar a documentação.
Se você decidiu judicializar o atraso na entrega do seu imóvel, está na hora de começar a separar a documentação que será necessária para tanto.
- guarde todas as comunicações com a empresa, incluindo e-mails, conversas por WhatsApp e outras mídias. Privilegie as comunicações que mencionem data de entrega para deixar claro o atraso;
- guarde todos os panfletos e materiais de marketing da empresa, especialmente os que anunciavam data de finalização das obras;
- guarde uma cópia legível do Contrato de Compra e Venda do Imóvel;
- Separe o extrato de pagamento das parcelas do seu imóvel e os comprovantes de pagamento;
- Tire cópia dos seus documentos pessoais, tais como CPF e RG.
Perguntas frequentes
a) O prazo de 180 dias é corrido ou em dias úteis?
O prazo de 180 dias deve ser contado em dias corridos.
b) O prazo de tolerância pode ser estipulado em dias úteis?
Pode, desde que os o prazo em dias úteis não ultrapasse 180 dias corridos.
c) Não recebi as chaves e já estão me cobrando condomínio, está certo isso?
Não. O condomínio só pode ser cobrado após a entrega das chaves.
d) Posso deixar de pagar em razão do atraso da entrega da obra?
Não. Sem uma decisão judicial o atraso da obra não justifica o não pagamento, ou seja, a construtora poderá te cobrar, inclusive com os acréscimos previsto no contrato (multa, juros e correção monetária).
❕ Já estou morando e posso entrar com ação?
Claro. Nada impede que após você ter recebido as chaves, você entre na justiça para pleitear reparação de danos. Inclusive, você tem até 03 anos contados da data do atraso na entrega para pleitear.
Leia na íntegra os novos enunciados formulados pelo STJ no REsp 1729593/SP
1 – Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2 – No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.
3 – É ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4 – O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Agora que você já sabe quais são os seus direitos e como agir em caso de atraso na entrega do seu imóvel, está mais preparado para lidar com essa situação.
Mas não deixe de conversar com um advogado especializado. Ele poderá te ajudar na orientação de suas ações e irá te fornecer um trabalho personalizado.
Se precisar de aconselhamento sobre o contexto do seu caso, entre em contato com o nosso time e saiba como podemos ajudá-lo!
